Ипотечное кредитование и готовность населения России им воспользоваться

Приобретение квартиры для многих россиян стало, чуть ли не самым проблемным вопросом. Многие люди до сих пор арендуют квартиры, некоторые принимают участие в долевом строительстве (кредит на жилье). Стоит сразу отметить существенное различие между ипотекой и долевым строительством. В первом случае банк выдаёт сумму на жилье не более 30% (т. е. подразумевается, что стартовый капитал должен, как минимум, равен 70%). Альтернативой получения жилья также послужила постройка домов в Подмосковье (цены на недвижимость в этих регионах намного меньше). Их действия довольно легко аргументировать – рынок недвижимости в Москве нестабилен. Как говорят аналитики: “Над Москвой висит постоянная “шапка спроса”. Чем больше проходит времени, тем меньше остается предложений, так как количество площадок для застройки ограниченно”. Хотя ещё только этой осенью эксперты предсказывали кратковременную стагнацию и пугали клиентов: нужно брать пока не подорожало, а в конечном итоге цены на рынке снова «ожили» и снова поднялись. Многие считают, что именно доступность ипотеки стала первопричиной такого поведения цен.

Многие пишут, что рынок ипотечного жилищного кредитования только зарождается и понятия «ипотека», «закладная» еще не стали привычными для большинства россиян. Но что же происходит на самом деле? “По данным Банка России, только за первое полугодие 2007 года на фоне снижающихся ставок и растущего срока кредитования объем выданных ипотечных кредитов с начала года увеличился на 60% - до 203 млрд. ”,- пишут в журнале «Профиль». Казалось бы, что на данный момент времени ипотека в России прогрессивно развивается, однако ситуацию значительно подпортил американский кризис на рынке ипотеки, из-за чего для российских банков возросла стоимость заемных денег. Отсюда и отсутствие предпосылок для дальнейшей либерализации условий ипотечного кредитования. Из-за этого отдельные банки были вынуждены приостановить выдачу ипотечных кредитов, продавцы недвижимости просят доплачивать им пять-десять тысяч долларов, вследствие всего этого сделки стали срываться.

Но даже, несмотря на это, множество планов возлагается именно на систему ипотечного кредитования, ведь только с помощью ипотеки возможна реализация национального проекта «Доступное жилье – гражданам России». Хотя ситуация по всей России разрознена: как со стороны среднего заработка, так и со стороны цен на недвижимость. Именно поэтому я акцентирую своё внимание на москвичах; регионы страны слишком сильно отличаются по уровню экономической жизни.

Так имеет ли ипотека развитие или же нет?

Цель моей статьи состоит именно в том, чтобы:

1. Выявить сущность ипотечного кредита, его положительные и отрицательные стороны;

2. Проанализировать предпосылки развития ипотечного кредитования;

3. Выявить готовность населения воспользоваться данной услугой;

4. Проанализировать, насколько востребована ипотека;

5. Выявить влияние ипотеки на рынок недвижимости.

Ипотечный кредит

Сущность ипотечного кредита

Ипотечный кредит — это предоставление кредита под залог недвижимости.

Согласно ст. 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

В качестве предмета залога при ипотечном кредитовании могут использоваться различные виды недвижимости:

* земельные участки, в том числе из состава земель сельскохозяйственного назначения;

* производственные здания, сооружения и помещения в них;

* дачи, садовые дома, гаражи.

Преимущества ипотечного кредита:

* срок предоставления кредита составляет от 10 до 30 лет;

* цены на недвижимость, как правило, постоянно увеличиваются, что способствует защите интересов кредиторов (хотя стоит отметить, что это непостоянный фактор);

В качестве заемщиков при ипотечном кредитовании могут выступать физические и юридические лица, в том числе коммерческие банки.

Отрицательные стороны ипотечного кредита:

* "переплата" за приобретенную квартиру (может достигать более 100% стоимости жилья). В нее входят: проценты, выплачиваемые по кредиту, а так же сумма, затрачиваемая ежегодно на страхование. К "переплате" также можно причислить дополнительные расходы: оплата услуг оценщиков и нотариуса, выплаты банку на рассмотрение заявки, сборы за ведение ссудного счета и другие. Эти расходы могут составлять около 10% от суммы первоначального взноса;

* Выдаваемые банками кредиты ограничены. Основными факторами, учитываемыми банками, являются величина первоначального взноса и величина его доходов.

Этапы ипотечного кредитования

На первом этапе осуществляется подготовка документов заемщиком. В него входит определенный набор, который позволяет оценить финансовое состояние заемщика, его платежеспособность (требуется подтверждение дохода, сроков работы и т. п. ), кредитоспособность. Документы по запрашиваемому кредиту (заявление, технико-экономическое обоснование ссуды, предлагаемое заемщиком обеспечение возврата ссуды и др. ) необходимы для решения и обоснования вопроса о предоставлении кредита.

Следует отметить, что при ипотеке некоторых видов недвижимости банки могут потребовать дополнительную документацию.

При залоге земельного участка требуется свидетельство о праве собственности на земельный участок, постановление главы администрации данного района о предоставлении заемщику в собственность земельного участка или договор купли-продажи земельного участка, зарегистрированный в органе местной администрации.

На втором этапе производится оценка стоимости имущества специалистами банка. Коммерческие банки используют различные методики оценки недвижимости.

Например, при оценке стоимости жилого дома или помещения в нем (квартиры) учитывают:

• соотношение спроса и предложения на продажу жилья;

* текущую ситуацию на рынке недвижимости;

* уровень фактических цен на вновь построенные дома и уже существующие в течение нескольких лет;

* уровень износа, тип строения и его местоположение, экологию района, наличие удобств (телефон, лоджии, большие коридоры и пр. ).

По производственным объектам определяется их остаточная стоимость на момент завершения кредитного договора и возможности ее реализации. Расходы, связанные с проведением оценки недвижимости, увеличивают затраты банка на осуществление операции и в дальнейшем должны быть компенсированы за счет платы за ссуду.

Полученная в результате оценки стоимость недвижимости должна быть согласована с залогодателем — собственником объекта.

Третий этап. Происходит согласование условий договора с заемщиком (сроки, уровень и порядок исчисления процентов, сумма ссуды и порядок возврата). Сумма ссуды рассчитывается исходя из стоимости возможной реализации объекта в будущем при невыполнении заемщиком обязательств по договору. При этом учитывается следующее:

* изменение конъюнктуры рынка после момента завершения договора;

* проценты за пользование ссудой;

* потенциальные затраты, связанные с обращением взыскания на предмет недвижимости — не менее 7— 10% от суммы кредита (с учетом продолжительности обращения взыскания);

* сумма оплаты всех обязательных по закону налогов от дохода, полученного от реализации заложенной недвижимости.

Срок действия кредитного договора определяется в зависимости от срочности ресурсной базы банка, кредитоспособности заемщика, условий договора и целевого назначения кредита. В зарубежной практике ипотечные договора часто носят долгосрочный характер. Так, в США гарантированные правительством ссуды выдаются на срок до 50 лет.

Ипотечные программы

Естественно, что, решившись взять ипотечный кредит, необходимо подобрать ипотечную программу.

Рассмотрим несколько ипотечный программ предоставленных в журнале “Личный бюджет”.

1) Сбербанк России:

Сумма: для Москвы и области минимальная сумма кредита - 45000 руб. ; для регионов минимум -15000-45000 руб. или эквивалент в валюте (устанавливается территориальными банками).

Обязательное страхование: страхование имущества от рисков утраты, гибели или повреждения.

Вид выплат: ежемесячно или ежеквартально по выбору клиента.

Досрочное погашение: в любое время без комиссии.

Поручительство: в качестве дополнительного обеспечения обязательно оформляются поручительства членов семьи заемщика/ созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которые будут впоследствии зарегистрированы по месту постоянного проживания в приобретаемом /строящемся объекте недвижимости.

Комиссия: за обслуживание ссудного счета единовременно взимается

10000 руб. (эта сумма действительна для Москвы и области; в регионах разовая комиссия устанавливаете территориальными банками).

Ипотечный кредит Москва и Московская область

Срок До регистрации ипотеки После регистрации ипотеки в зависимости от участия собственных средств (% от стоимости недвижимости или работ по реконструкции/ремонту)

30% 20-30% 5-20%

Процентная ставка для кредита в рублях

5-10 лет 11,5 % 10,5% 10,75% 11%

11-12 лет 11,75% 10,75% 11% 11,25%

21-30 лет 12% 11% 11,25% 11,5%

Процентная ставка для кредита в долларах/евро

5-10 лет 12% 11% 11,25% 11,5%

11-12 лет 12,25% 11,25% 11,5% 11,75%

21-30 лет 12,5% 11,5% 11,75% 12%

* Кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию недвижимости под залог кредитуемого объекта.

2) ВТБ 24

Сумма: от $10000 до 100% квартиры.

Обязательное страхование: страхование жизни и трудоспособности заемщика, недвижимости от рисков утраты и повреждения.

Вид выплат: ежемесячные платежи.

Досрочное погашение: первые 3 мес. (программы «улучшения» -1 мес. ) - не допускается, далее без комиссии, но не менее 15 000 руб. /500 $/€. Для нецелевого кредита при досрочном погашении с 4-го по 12-й мес. комиссия -1 % от суммы досрочного погашения.

Комиссия: за рассмотрение заявки -1 200 руб. , за выдачу кредита — 6 000 руб. для вторичного и новостройки, 9000 руб. - для улучшения жилищных условия и нецелевого.

Квартира на вторичном рынке

Срок Участие собственных средств

Более 40% 20-40% Менее 20%

Процентная ставка для кредита в рублях до 7 лет от 11 % от 11,25% от 11,5%

до 15 лет от 11,25% от 11,5% от 11,75%

до 25 лет от 11,75% от 12% от 12,25%

до 30 лет от 12% от 12,25% от 12,5%

Процентная ставка для кредита в долларах/евро до 7 лет от 9% от 9,25% от 9,5%

до 15 лет от 10% от 10,25% от 10,5%

до 25 лет от 11% от 11,25% от 11,5%

до 30 лет от 11,25% от 11,5% от 11,75%

* Кредит для покупки квартиры в многокомнатном доме, которая становится вашей собственностью с момента оформления кредита. Она же является и обеспечением по кредиту.

3) Москоммерцбанк

Сумма: до $1 млн.

Обязательное страхование: страхование жизни и трудоспособности заемщика, недвижимости от рисков утраты и повреждения, титульное.

Вид выплат: ежемесячные платежи.

Досрочное погашение: в любое время без комиссии.

Срок Процентная ставка Участие собственных средств

5-30 лет от 10,8% от 15%

* Кредит на приобретение готовой квартиры или индивидуального дома или участка земли с зарегистрированным объектом незавершенного строительства.

4) Банк Deltacredit

Сумма: от $20 000/600 000 руб.

Обязательное страхование: недвижимости от рисков повреждения; жизни и трудоспособности заемщика.

Вид выплат: ежемесячные платежи.

Досрочное погашение: любое время без комиссий.

Комиссия: обычно -1% за выдачу кредита (однако для заявок на долларовые кредиты, полученных до 11. 11. 2007, эта комиссия отменена).

Срок Процентная ставка для кредита в рублях

10 лет 12,5% 13,5%

Процентная ставка для кредита в долларах/евро

10 лет 11,25% 12,25%

Кредит на любые цели под залог имеющейся квартиры.

Сумма: до 70% от стоимости залога, но не более $300000/ 9 млн руб.

5) Городской ипотечный банк

Сумма: $10 000 - 1 млн / 300000 -млн руб.

Обязательное страхование: недвижимости от рисков утраты и повреждения, жизни и потери трудоспособности заемщика.

Вид выплат: ежемесячные платежи.

Досрочное погашение: по выбору клиента (от выбранного сбора зависит процент по кредиту), возможные варианты: без сбора; в первые 3 года - 5% от суммы досрочного погашения; в первые 5 лет - 5% от суммы досрочного погашения.

Минимальная сумма частичного погашения - $1 000/25 000 руб.

Комиссия: за выдачу кредита и обслуживание счета - 0,8% от суммы кредита. При наличии «серого» доходе взимается дополнительная комиссия 2 000 руб. за рассмотрение заявки.

Срок Ставка

Для кредита в рублях

1-25 лет от 10,49%

Для кредита в долларах

1-25 лет от 9%

*Кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке или индивидуального дома.

Так что же необходимо принимать во внимание при выборе ипотечной программы?

Во-первых, конечно же, – это размер ставки по ипотеке. Но стоит помнить, что сравнивать ставки по кредитам банков не совсем правильно, поскольку помимо зафиксированных процентов по ипотеке, получателю кредита нужно будет выплачивать страховые взносы – это тоже довольно ощутимые расходы (взносы уплачиваются ежегодно на протяжении всего срока ипотеки). Ведь банки, принимающие решение о выдаче кредита, работают только со страховыми компаниями- партнерами. Поэтому стоит обращать внимание и на размер этих платежей.

Во-вторых, стоит учитывать и другие расходы, например, плата за обслуживание ссудного счета равная определенной доле от размера кредита. Чтобы оценить различные ипотечные программы потребуется посчитать «фактическую процентную ставку», в которую и входят все платежи.

Например, снижение ставки по ипотеке в размере 1 млн. рублей на 1% , взятому на десять лет, позволит сберечь 80-100 тысяч рублей.

Конечно же, порой необходимо сделать выбор в сторону более высоких процентов по кредиту, но при этом банк позволит значительно увеличить срок и размер кредита (чем больше срок, тем больше, в конечном счете, переплата, но значительно меньший размер платежа на протяжении всего срока кредита).

Не стоит забывать, что первоначальный взнос для большинства банков является обязательным условием для получения кредита на покупку квартиры, но банк также может существенно уменьшить ставку по ипотеке, если первоначальный взнос по кредиту весьма ощутимый и составляет 50% и более от стоимости квартиры. Увеличить же ставку по кредиту банк может при небольшом размере взноса, при невозможности официально подтвердить уровень доходов.

В-третьих, необходимо решить в какой валюте лучше получить ипотеку. Конечно же, лучше всего в той, в которой человек получаете доходы. Все же брать кредит в иностранной валюте (если доходы в рублях) довольно рискованное мероприятие при большом сроке кредитования.

Предпосылки развития ипотеки

Проблема доступности ипотеки до сих пор является наиболее важной. Ведь только разрешив её, можно обеспечить граждан России жильем. Мировой опыт неопровержимо свидетельствует о том, что исключительно за счет бюджетных средств возможно решить жилищные проблемы не более чем 15 процентов населения страны, к которым относятся социально незащищенные слои. Развитие ипотеки формирует средний класс - основу стабильности любого общества.

Процесс становления ипотеки в России продолжается уже 13 лет. Сдерживающими факторами развития ипотеки являются: ограниченный платёжеспособный спрос населения, незначительные объёмы и невысокое качество нового жилищного строительства, низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости, неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

На данный момент множество ипотечных банков запускают различные программы для становления ипотеки. Так, например, Русский ипотечный банк запускает программу «Русская ипотека», как пишут в журнале «Твоя ипотека»: “К концу 2011 г. Русский ипотечный банк планирует предоставить ипотеку более чем в 163 российских городах с населением свыше 100 тыс. человек. На данный момент система полностью подключена в 13 городах, заключены договоры с 46 региональными операторами. К концу года количество городов планируется довести до 76, а партнерских соглашений до 130”.

Теперь же рассмотрим отношение к ипотеке людей различных возрастных групп.

Социологический опрос населения: «Готовы ли Вы получить ипотеку?»

Для этого был проведен соцопрос, в котором приняло участие 50 человек из них 19 человек в возрасте более 45 лет, 24 – более 30 лет, 7 – более 20 лет.

На данных диаграммах представлены ответы респондентов разных возрастных групп на вопрос: «Знакомы ли Вы с такой услугой как ипотека?»:

Общая диаграмма по этому вопросу:

На следующей диаграмме представлены результаты ответов на вопрос:

«Можете ли Вы в ближайшие несколько лет приобрести ипотеку?»

Далее представлены результаты ответов на вопрос: «Какое жилье Вы предпочитаете: частное или социальное?»

Просмотрев результаты опроса, невольно задаешься вопросом: «А на самом ли деле ипотека настолько доступна?»

Поведем небольшой анализ.

К примеру, возьмем зарплату среднестатистического москвича равную 20 тыс. рублей и вычтем оттуда плату за транспорт (например, только метро сейчас обходиться примерно в 500-600 рублей), далее вычитаем суммы на питание и на одежду, в семьях, где есть дети (не стоит забывать и об их немалых потребностях), а также плата за коммунальные услуги. Приблизительно все эти затраты выльются в сумму равную не менее 10 тыс. руб.

Если рассматривать ситуацию, где в семье работают оба родителя, то появляется возможность отдавать ежемесячно порядка 20 тыс. руб. Стоит отметить, что в данной ситуации семья не арендует жильё.

Не стоит забывать и о сумме первоначального взноса. А если ещё учесть переплату (в данной ситуации она наверняка может и превысить 100%) за эту услугу, то перспективы ипотеки удручают. Приплюсуем ко всеми этому и то, что подходящую квартиру будет выбирать непосредственно банк. Ведь обычно квартиры предлагают на первичном рынке, что наиболее выгодно для банка (получения большей прибыли), и редко соглашаются дать ипотеку на на квартиру вторичного рынка. Так стоит ли обрекать себя на «рабство в десять лет» (как выразился один из аналитиков)? Да и где гарантия, что доход семьи не измениться за это время?

Из всего этого крайне трудно заключить, что «ипотека уже доступна», да и само это высказывание звучит сомнительно.

Влияние ипотеки на рынок недвижимости

Зачастую доступность ипотечное кредитование оказывает большое влияние на рынок недвижимости. Рассмотрим последствия ипотечного кризиса в Британии.

Кризис ипотечного кредитования, который начался год назад в США, уже привел к серьезным потерям, как в Соединенных Штатах, так и в Европе. Сегодня британцы вынуждены иметь дело с самыми высокими процентными ставками с 2001 года.

Спрос на жилую недвижимость активно подогревался покупкой с целью сдачи квартир в аренду. Далее приведена таблица непогашенных ипотечных кредитов:

Доля же доходов британцев, идущая на выплаты процентов по ипотечным кредитам увеличилась:

Стоит отметить, что на российском рынке недвижимости в 2006 году происходили схожие процессы, т. е. увеличение спроса и активный рост цен. Но различие состоит в том, что российский рынок ипотеки не развит.

«Результатом кризиса стало удорожание ресурсов для многих российских банков. Это может вызвать уход с рынка ипотечного кредитования небольших банков, а также повышение процентных станок», - пишут в журнале «Профиль».

Развитие ипотеки является одним из главных вопросов современного благоустройства. Именно благодаря ипотеке может решиться жилищная проблема для большинства людей. Ведь ипотека способствует значительному оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Сейчас ипотечное кредитование в России находится только на начальном этапе, да и самому развитию препятствуют не только экономическая нестабильность, но и боязнь людей перед этой новой программой. Экономическая нестабильность государства в последние 10-15 лет (девальвация рубля, «черный вторник»), не может дать уверенности в завтрашнем дне, а постоянный рост цен на жилье лишь усугубляют обстановку.

Сейчас государство совершенно не контролирует цены на жилье. Ведь на рынке недвижимости в основном частники, а государство на данный период времени не может составить им конкуренцию, хотя, стоит отметить, что в последние годы вводится социальное жилье, которое и должно снизить цены на рынке недвижимости.

Проблема доступности ипотеки не сможет решиться, если первый взнос на приобретение ипотеки не будет снижаться, так некоторые отечественные банки предлагают двухступенчатую систему кредитования. Вместо одного заемщик получает два последовательных займа. Первый выдается на срок, необходимый для погашения первоначального взноса. Как только сумма оказывается уплаченной, банк выдает второй кредит — для полного расчета за квартиру. По-видимому, такая система — хороший выход как для банков, заинтересованных в привлечении клиентов, так и для заемщиков, испытывающих серьезные сложности с первоначальным накоплением.

Высокие процентные ставки, тоже не могут дать должное развитие ипотеки. Безусловно, что российская ипотека изначально позаимствовала западный опыт, но «запустить» систему в должном направлении не смогла.

Конечно же, пока России не грозит ипотечный кризис, аналогичный кризису в США. По масштабам развития ипотеки Россия отстает от США. В настоящее время с помощью ипотечных кредитов в России приобретается менее 10% жилья.

В России ипотека только развивается и в ближайшие 8-10 лет будет главным инструментом решения жилищных проблем. Государство же должно продолжать субсидирование ипотечных кредитов для молодых семей и ряда других категорий граждан.

Именно поэтому сейчас необходимо решить вопрос социального жилья, ведь только благодаря расширению государственного контроля над деятельностью частников, можно избежать настолько непредсказуемых скачков цен.